2010济南楼市前景预测：稳中有升

　　2009年济南市土地市场活跃，各大型开发企业相继进驻济南，产品品质不断提高，济南楼市迎来快速发展时期，未来竞争较为激烈。

　　自2007年济南实行网上售房制度以来，年批准预售量较为稳定，预计2010年全年批准预售住宅总量将达到400万平方米；公寓及商业用房规模较小，预计2010年全年供应量约为20万平方米及35万平方米。

　　成交量预测：商品房成交量将平稳增长

　　2009年济南楼市的成交量大于2007年和2008年的成交量之和。预计2010年的成交量增长会在20%左右。一方面，根据济南市城市总体规划，未来5年内，市区人口年均增加7万人，年新增住房需求约140万平方米。另一方面，根据相关研究，20年内城镇人口人均增加4平方米居住面积，以此推算，全市606万人口每年需为提高居住水平新建住房121万平方米。另外还有一部分棚户区改造产生的拆迁安置房需求，合计约600万平方米。但是上述需求预测仅为潜在需求量，结合市场情况，实际成交量估计会在360-400万平方米左右。

　　价格预测：房价将稳中有升

　　受济南楼市供应结构影响，明年济南将有较多老城改造项目出现供应，此部分项目距市中心较近，对价格支撑性相对较高，在一定程度上将刺激济南房价。

　　另外，济南市正处于快速发展膨胀时期，城市规模扩大、城市建设、棚改项目建设以及外地留济人员增多，这些因素提供了更多有效需求。由于国家在宏观政策上出台防止过热现象以及稳定房价等一系列政策，加上本地市场竞争激烈，预计2010年济南商品房价格将稳中有升。

　　供应区域预测：历下区、市中区依旧为主供应区域

　　历下区、市中区为济南传统的优良片区。区域位于济南市东部、南部，自然环境优越，并且多位于济南市中心，区域面积广阔，区位优越、交通便捷。

　　历下区、市中区一直为济南房地产市场主力供应区域和成交区域，高品质楼盘及别墅项目多位于该区域内。

　　2009年历下区共供应商品房住宅158.4万平方米，占全市总供应面积的50.9%，所占比例最大；市中区供应商品房住宅共66.87万平方米，占全市总供应面积的21.5%。二者供应量之和已占据全市供应量的四分之三。

　　　　热点区域预测：西客站片区、长清区、唐冶新区

　　随着城市建设的进行，西部、北部即槐荫区、长清区、天桥区将成为济南未来几年发展热点。济南西客站片区建设将继续带动城市的“西进”步伐。随着各大开发企业对济南西客站片区的逐渐关注，例如恒大地产、绿地集团等，西客站片区将成为济南未来几年发展热点。

　　长清区位于济南市西部，远离市区中心。当前在售正规商品房项目极少，仅有常春藤项目。随着鲁商置业、中建信合置业有限公司、恒大地产等大开发企业的关注和进驻，未来房地产市场将迎来快速大幅度发展。

　　唐冶新区位于省城东部新城区的中心区位置，目前唐冶新区已有多个项目落地，开发项目主要有火炬东第项目；配套项目主要有历城区国税局服务大厅项目、山东省南水北调工程局办公大楼项目等。此外，还有多个项目正在洽谈，唐冶新区将成为济南东部发展增长点。

　　政策环境预测：政策向好 风险犹存

　　2010年政府将继续实行稳定的货币政策，这对房地产行业是一政策利好。2010年房地产市场发展依然向好，但行业政策较2009年相对收紧已成定局，2009年12月17日出台开发商拿地首付50%的政策只是一个开始，后续还有许多调控政策出台。2010年的房地产市场存在较多的政策风险性。

 （责任编辑 祖恒之）