谁导演了遍及中国的“空城计”

近段时间，我国的两个著名“空城”频频被媒体报道。一个是鄂尔多斯市的康巴什新区，规划100万人居住，现在只有2.8万人；另一个是天津宝坻区的京津新城，号称中国内地最早的由开发商打造的新城、亚洲最大的别墅区，规划50万人口，如今建成的别墅基本空置。实际上，这也仅是媒体曝光的两个典型案例而已。

    新城有三类。第一类是国家战略的高规模新区。比较典型的如：深圳和浦东新区已经建成，天津滨海新区正在建设，最近拟建是新疆喀什特区。由于是国家重点支持的，甚至是举全国之力，所以这些新城必然会成功。

    第二类是特大城市中的卫星城。比如上海、北京等郊区都规划有多个新城，这类新城有些已初具规模，多数正在建设过程中。这些城市经济发达，产业布局比较合理，外来人口多，旧区改造的安置需求大，所以新城建设少数已取得成功，多数尚可，只有个别存在较大问题。京津新城属于这类，但并不算典型，它是利用邻近北京的区位便利，想要吸引北京购房者，但产品定位出现重大偏差，高端的别墅区不能像经济适用房项目那样规模庞大，本来是养兰花，结果却成了种白菜。

    第三类是二三线城市(还有四线)的新区。这类城市人口规模有限，所以一般只建一个新区，与旧城相对应。这类新区往往成为“面子工程”，政府为了提高城市知名度和美化市容，不愿费力且花钱进行旧城改造，转而将城市建设重点放在新区上。这类新区由于没有产业支撑，旧城居民不愿搬过去居住，往往只有政府机关及部分公务员入住，于是形成了空城。鄂尔多斯市的康巴什新区就是这种情况。

    为什么会出现这种情况？首先，征地成本低，近十几年来，政府向农民征地补偿标准过低，而出让时却是向开发商高价卖地，地方政府从中获利甚丰，所以不管城市规划是否合理、配套是否齐全、市民是否愿意居住，地方政府都会在新区建设中贪大求洋。

    其次，房子不愁卖不掉。近些年来，我国住宅市场中的投资投机性需求旺盛，不仅是一线城市，二三线城市亦如此，这种需求并不看重房子本身的好坏，居住环境的优劣，区域发展潜力的大小，只是为了转手谋利。所以，即便是在自然环境恶劣的鄂尔多斯，其康巴什新区的大量房子依然被本地和外地投资投机客买走。

    第三，缺少产业支撑。在规划和建设新城的过程中，地方政府并没有很好地考虑导入产业，区域的就业机会很少，人们居住于此却要跑很远的路去上班，非常不方便。很多经济不发达地区原本产业较弱，地方政府造新城是硬着头皮上马的，明知道不可能导入足够的产业，大量房屋建好后只能任其空置，从而造成大量社会资源浪费。

    要想从根本上解决这一现象，就须对症下药。一是大幅度提高征地成本，切实维护农民利益，减轻地方政府的利益驱动；二是抑制投资投机性购房需求，长期而言，需要调整房地产税收结构，增加房屋持有环节税收，也即开征房产税或物业税；三是加强城市规划管理，地方政府想要建设新城不是不可以，但要控制规模、导入产业、增加公共配套，使之成为真正的宜居新城。杨红旭 上海易居房地产研究院综合研究部部长