产业新城模式带动业绩强劲增长

　　报告关键要素:

　　华夏幸福是专注于“产业新城模式”的工业园区经营与住宅开发企业，其产业新城模式相比较其他工业园区具有诸多优势，比如资金成本低，易于低成本获得大量住宅开发土地等。公司2011年业绩取得了高速增长，未来1到2年业绩锁定性也很高。

　　事件:

　　华夏幸福公布了2011年年报。2011年，公司实现营业收入779,000.68 万元，比上年增长76.22%；实现营业利润174,928.37万元，比上年增长180.80%；实现归属于母公司所有者的净利润135,796.97 万元，比上年增长225.46%。分配方案：每10股送红股3股，派发现金股利2.00元，同时，实施资本公积转增股本，每10股转增2股。

　　点评:

　　产业新城开发建设业务高速增长。（1）、产业新城开发建设收入高速增长。2011年产业新城开发建设营业收入达到72.88亿元，同比增长达到150.11%，营业利润率为43.57%。（2）、工业园区数量新增7个。除了原有的固安工业园区、大厂工业园区和怀来工业园区外，2011年新拓展7个园区进行产业新城的开发建设，分别为昌黎工业园区、滦平金山岭园区、文安园区、沈北蒲河智慧产业园区、大厂新兴产业示范区、广阳园区及于洪园区。（3）、已运营工业园区新增签约企业及金额大幅增长。公司投资运营的园区新增签约入园企业86家，新增签约投资额129.78亿元，园区结算回款36.05亿元。

　　公司的产业新城开发建设业务面临着国际产业转移和大都市郊区化带来的产业升级和区域分工的大好机遇，加上公司已经探索出了一套政企共赢、可复制性强的“产业新城模式”，公司的产业新城开发建设业务前景十分看好。

　　房地产开发业务。（1）、工业园区配套房地产开发业务销售进度快。2011年公司三大园区内配套住宅新开工面积为245.17万平方米，竣工面积72.45万平方米，签约销售面积147.70万平方米，签约销售额109.41亿元。(2)城市地产业务。除了工业园区住宅配套开发之外，城市地产业务进展良好。城市地产主要位于廊坊市场、天津武清、山东文登等地，包括低密度住宅和商业地产。据初步估算，公司拥有的房地产开发土地储备约1000万建筑平方米，由于目前开发的诸多住宅项目处于非限购城市，开发和销售前景很好。

　　公司财务状况非常稳健。长期偿债能力看，公司扣除无须还本付息短期债务之后的资产负债率仅为23.95%，远低于住宅开发类和工业园区开发管理类行业平均水平。短期资金压力和偿债能力看，公司手持货币现金达到35.74亿元，而短期负债仅为16.91亿元，公司几乎无短期偿债压力。2011年末，公司经营性活动净现金流达到每股0.41元，远高于行业平均水平。

　　公司盈利水平十分稳定。公司各项利润来源盈利水平稳定。公司土地整理及园区综合服务按照成本加成10%收取收入；基础设施建设按照基建成本加成10%取得收入；招商引资服务的收益由园区实际发生的落地投资额决定，管委会每年以上一年园区新增落地投资额的45%作为委托结算费用；公司的园区住宅房地产开发业务由于土地成本低，毛利率基本有望稳定在35-38%。

　　盈利预测与投资评级。公司业绩锁定性强，2011年底，公司预收账款达到169.65亿元，按照公司目前住宅开发16%的净利率计算，公司每股可供结算的业绩约为4.6元。预计公司2012-2013年每股收益分别为2.97和3.82元（未摊薄每股收益），2月28日收盘价对应的市盈率分别为8.11倍和6.30倍。我们维持公司“增持”投资评级。

　　风险提示。房地产调控政策风险；三四线城市销售下跌风险。