海南实行全域限购,房产还有投资的价值吗? ——中国菏泽网
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海南实行全域限购,房产还有投资的价值吗?

2018-04-25 09:32:27 来源:

 

 

 海南楼市调控升级:全域限购 严格限贷及限制转让

  4月22日晚,中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》。通知要求海南全省实行最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜,大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。研究出台具体措施,鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

  海南省各市县实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。具体按三个层面进行限购,一是五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售;二是海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;三是目前未实行限购的其他区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,需提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。此外,除了限购之外,海南房地产政策规定,非本省户籍居民家庭在海南省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。

  自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。同时,非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

  这意味着,以后在海南买房将是一件非常难的事情。而这个猛政,对于80%房屋销售依靠外省人购买的海南房地产市场来说,也是一把双刃剑。

  这次海南房地产调控的猛烈新政,已经告别了就房地产论房地产的层面,而是配合前不久海南省获得“全岛建设自由贸易试验区,逐步探索、稳步推进自由贸易港建设”福利出台的。当中央给予海南省高度的自由开放权,决定将海南建设成为新时代改革开放的桥头堡和样板区的同时,海南省也要向中央表决心。这个决心,就是海南省要从此告别依赖房地产的毛病,走产业和服务兴岛之路。

  海南下决心摆脱房地产依赖症

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(数据来源:海南省统计局)

  近年来,随着全国房地产市场成交活跃,海南的商品房成交额增长呈加速之势,如2017年商品成交额就同比上涨82%,而当地人购买能力有限,其中不少是外地的炒房资金。

  海南一直是房地产投资的热土,主力购买人群来源于京津冀以及东北地区。就在这次海南博鳌论坛召开之前,很多人已经组团前去海南投资买房。海南收获“全岛建设自由贸易试验区,逐步探索、稳步推进自由贸易港建设”政策福利之后,立即对全域房地产市场实行了新限购政策,而这次限购政策范围猛、动作快,已将诸多意欲借助本次海南开放新政炒房的人套在其中。

  除了在需求端给予全省范围内的严控政策之外,海南还将从土地供给端彻底改变对房地产的依赖。

  根据通知,海南实行最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加,落实《海南省总体规划(空间类2015—2030)》,严格自然生态空间用途管制。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜,大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。研究出台具体措施,鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。属于闲置土地的,按《海南省闲置土地认定和处置规定》等相关规定处理。

  大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地,这句话历史罕见地出现在海南省的房地产调控文件当中。换而言之,这次海南省是下定了决心,坚决告别房地产经济依赖。

  须知,以前海南全省经济近半依赖房地产相关产业拉动。去年12月,中央环保组督察后提出,海南省部分市县依赖房地产经济,破坏青山绿水,排污和治污压力大,同时违法填海造地现象严重。随后,海南省叫停了包括恒大海花岛在内的填海造地房地产项目。海南省省长沈晓明在今年海南省“两会”上表示,海南省以壮士断腕的决心去房地产化。

  此前,海南省就采取了暂停新建住宅用地供应,尤其是针对岛外销售的商品房新增供地。一方面是为了帮助岛内房地产去库存,另一方面则是要将宝贵的土地指标用于产业和海南自由贸易区等建设上。

  4月22日发布的海南省政府房地产调控政策,则被视为海南建设自由贸易区的配套政策。这个房地产调控政策或许在海南省获批全省自由贸易区和自由贸易港的政策落地之前就已经在酝酿了,也是海南省作为全国改革开放新桥头堡的配套政策文件。

  海南房产还有投资价值吗?

  此次海南发布的限购政策,条件异常苛刻,包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段,这意味着外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市,前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被“关门打狗”的尴尬局面!

  从现阶段来看,海南出台严厉的全域房地产限购限售政策,是对全岛房地产市场的利空,海南房屋供应过剩,全岛实行限购和限售,堵住了岛外人来海南买房的动力和通道。对于80%房源依靠外省人购买的市场来说,这是致命性打击。

  从上述海南省的政策文件中可以看出,海南省房地产市场从现在起对外省人关闭了,以后主要满足本省人的居住需求,而海南这几年房地产开发量过大,本地人住房需求基本已经满足,新增需求非常有限。

  但客观评判海南的未来,海南的整体投资价值目前其实处于明显的上升期。海南已经陆续在上马各个自贸港的相关项目,包括已经基本确定在海口机场的跑马度假区,投资额高达200个亿,海南未来的建设将明显加快。因此短期的政策,并不会改变整体的价值平台。一旦海南的房价调整到位,将会存在低价占有稀缺性资源的市场机会。

  (内容来源:地产识局、中国房评报道等)

 

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