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重磅消息!半年市值蒸发超万亿!地产商们坐不住了

2018-07-10 09:30:50 来源:

近日,地产股连续大幅下跌。自6月25日爆出棚改项目全面暂停的传闻后大概一周的时间里,Wind房地产指数已经跌去6.5%。而从今年来看,地产股也一直维持着低迷的走势,从1月至今,地产股的市值已经蒸发超万亿元。

地产商开始“自保”

6月29日,万科召开2017年度股东大会。万科董事会主席郁亮表示,要把“地产”这几个字都拿掉,改作美好生活的服务商。

无独有偶,碧桂园近日也处在舆论的风口浪尖。虽然“碧桂园三四五线城市‘全覆盖’在内部已明确叫停”被其称为误读,但以高周转著称的碧桂园,却曾在一周之内连发三份内部文件,要求提高三四五线城市项目周转速度,依旧令业内瞠目结舌。

从年初开始,超大型房企已经意识到房地产市场长期调整的风险,加紧出货。年初碧桂园、恒大均在内部强调提升高周转速度,快速回笼现金,近期绿城也强调了这一点。

在近几个交易日,地产板块出现大跌后,众多大型上市房地产企业也纷纷大手笔回购股票。

“回笼现金”战略下,房企销售破纪录

虽然地产股走势较弱,今年上半年房地产行业却交出一份靓丽的成绩单。

据克而瑞研究中心最新数据,2018年上半年,TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。

龙头房企中,从地产销售额来看,上半年最亮眼的是碧桂园,达到了4136.8亿元,也就是说日赚22.9亿元,碧桂园的大部分项目分布在三四线城市,正好为上半年热销的主要领域。

图片来源:中国基金报

恒大和万科的销售额不相上下,都是3000亿元出头,分别日赚17亿和16.7亿元。

另外,据广发证券发展研究中心数据显示,八年时间,房企前15名从10%的行业集中度升到了40%。

但隐忧已经出现。从历史来看,地产股一向领先于房地产市场,股价会率先反映市场回暖,或调整开始。

地产股为何走弱?

既然销售状况看来不错,为啥近期地产股却持续走弱?

在业内人士看来,主要有三个原因:棚改收紧、人民币贬值、发改委限制发外债。

6月25日,“一则国家开发银行将棚户区改造贷款审批权收回总行,全国一刀切暂停棚改”的消息传出,引发市场激烈反应,当天,地产股全线暴跌。此后,虽然国开行回应称有关棚改的各项工作仍在有序开展,但并不能止住地产股下跌的趋势。有业内人士认为,棚户区改造货币化安置的初衷是房地产去库存,随着房地产去库存阶段结束,货币化安置也应逐步退出。在此背景下,近一年疯狂的三四线城市房地产热潮或将有所降温。

此外,六月下旬开始,人民币贬值。美元指数走强、中美贸易摩擦相互拉锯等原因使得汇市产生波动。

而近日,发改委会同财政部联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。这意味着企业境外融资的路,也难于上青天了。 

综上所述,受到棚改货币化安置下降、汇率下跌、价值境外融资被堵的利空等因素影响,碧桂园、恒大这种重点布局三四线,且依赖境外融资的公司,最近股价大跌也就不难理解了。

下半年地产投资增速或有所回落

事实上,今年以来,在中央“房住不炒”的调控精神指导下,国家对房地产的调控工作也一直在稳步推进中, 据不完全统计,2018年上半年,楼市调控政策高达192次,相比2017年上半年的116次调控,增幅高达65%。

从效果来看,上半年不断推进的房地产调控政策确实取得了一定的作用。据中国指数研究院发布的数据,2018年上半年,一线城市商品住宅成交面积同比下降约25%;二线代表城市月均成交面积同比下降7%,其中天津、杭州等热点二线城市同比下降超三成。

中国指数研究院预计,下半年调控政策仍将延续从严趋势,一二线热点城市延续上半年趋势,成交稳中有降,价格趋稳;而三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调,下半年市场将有所降温,整体来看,量降价稳仍是房地产市场的趋势。

此外,东吴证券指出,经过最近几年大规模的库存去化,不少三四线城市库存已经降至合理水平,甚至已经转入“补库存”阶段,预计下半年地产投资增速有所回落。

地产股未来或现分化行情

那么在房地产调控政策持续推进的下半年,地产股的表现又将如何?

有市场人士指出,短期地产股的大幅下跌与棚改项目暂停的传闻有关,不过目前地产股的估值已经相对便宜,投资者不需太过悲观。

而长期来看,有业内人士表示,地产股的低迷走势与国家房地产调控政策的稳步推进有不小的关系,随着房地产作为去杠杆的重点领域,未来房地产市场仍将面临较大的融资压力,地产股的走势不容乐观,未来或将出现分化的态势。

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