85后房企融资人：行业变局下的焦虑

  1月16日午后，深圳和风习习。

  作为深圳一家本土房企的85后融资经理，陈严（化名）已经连续多日在公司加班。他所在的公司，正在行业中位数偏下的水平，目前规模扩张愿望强烈，对于资金端的要求也更高。

  见到时代周报记者时，他刚结束和一家银行工作人员的会面。

  “刚在跟银行谈一个20多亿元的地产类并购项目，2019年总体融资难度比较大，融资成本有所增加。目前我们通过各种渠道融资，会见各个金融机构，而收并购也可以算做其中一个渠道。”陈严笑着告诉时代周报记者，这是他2020年第一个项目。言谈间，他仍在手机上与同事讨论下一步的工作计划。

  陈严的忙碌是整个地产融资从业者的缩影。

  2019年5月开始，融资收紧政策相继出台，房企融资进一步吃紧，银行贷款、房地产信托业务以及房企美元债等输血通道相继“失灵”。

  融资大环境让陈严的工作压力陡增，进而有些焦虑，“我们现在不是在找钱，就是在找钱的路上。”陈严叹了口气，“除了外部环境的压力，还有来自公司层面的压力。 一旦懈怠，可能就被淘汰。”

  他向时代周报记者表示，为了提高效率，其公司实行内部竞争制，共分成七八个融资团队，大家都拿同样一个项目去外面和融资机构谈条件，这时候往往比拼的是，谁的速度快、谁开出的条件好。

  “有时候可能我这边谈到一半，项目就被其他团队抢先拿下了。”陈严对时代周报记者表示。

  融资不易

  2019年5月17日，银保监会官网发布了银保监发（2019）23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

  5月底，融资收紧的信号再度释放。针对金融机构违规向楼市“输血”行为，各地银保监局、银保监分局开出多张罚单，进一步影响房企境内境外融资的难度。

  在房地产行业，比较常见的融资模式是私募基金、信托、开发贷、债券。2019年下半年，调控政策持续加码，银行贷款、房地产信托业务规模以及美元债发行都受到严格的限制。

  “2019年，我们一直在香港市场寻求发债，但都没有成功。”陈严告诉时代周报记者，公司的路演都已经做了，但到最后，因为托管行等问题最终搁置。

  他说，发债主要是靠公司信用来保证，不需要抵押物，但由于其供职的公司尚未上市，要想通过发债融资，的确面临不少困难。

  对于私募基金，陈严则表示成本过高。

  “私募基金资金成本非常夸张，要想销售出去，仅仅发给投资人的成本就至少要在12%以上，机构要想赚钱，发给房企的利率至少都要在15%。”他说道。

  传统的融资渠道受限，作为新兴债务融资工具，ABS(资产证券化）的发展也较为曲折。2019年不少房地产的ABS遭终止审查。

  他向时代周报记者指出，其供职的房企，银行贷款和信托仍是公司融资的主要来源，占比高达90%左右，其中信托占比50%，银行贷款的比例为40%。

  陈严向时代周报记者表示： “我们公司在地产之外，还有很多其他业务，通常会借非地产主体来进行融资，进而实现为地产输血。”

  但融资成本上升带给企业的资金压力愈发明显。

  “目前我们公司信托利率已经提升至11%。”陈严向时代周报记者指出，这个利率并不算高，有不少小房企的利率在15%―17%之间。”

  他向时代周报记者表示，其所在公司今年利率上升了1%―2%。“尽管只有一两个点，但由于我们公司的融资需求大，整体算下来，2019年的融资成本上涨了80亿―120亿元。”

  行业进入调整期

  融资渠道收紧使得房地产行业进入新一轮调整期。

  在陈严看来，目前行业开始进入“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”的阶段，分化逐渐加剧，小型房企面临的压力正在增加。

  “之前大部分公司拿地前都会做前端融资，以此来增加资金周转速度，不过这样的方式已被杜绝，拿地都必须要自有资金，这对于现金流紧张的小房企而言是致命一击。”陈严说。

  1月15日，广州某中小房企融资部人士告诉时代周报记者，2019年，筹钱屡屡碰壁，没额度成为金融机构的主要说法。

  融资环境带来行业分化对陈严的职业生涯产生不小影响。

  “以前我希望积累到一定资源后成立一个中介咨询类企业，帮一些中小企业进行融资，在现在看来，这门生意越来越难做，资源越来越向行业头部聚集，金融类机构更加看重的是企业本身发展状况，而不仅是通过人脉资源就能解决”。陈严说。

  陈严向时代周报记者坦言，去年已收到前直属领导的工作邀请。然而，陈严思考一周后拒绝了。

  “一般中小型房企给出的薪酬待遇很高，同时企业对于职业经理人的期待也非常高，同时给出的耐心和时间也在减少。”他表示。

  融资收紧带来的影响也正逐渐传递到拿地端。

  陈严告诉时代周报记者，“公司今年已经开始在做旧改类项目，2019年在东莞拿了一个旧改项目。”在他看来，旧改前期所需资金较少，一些小项目仅需5000万元就可以启动。

  房地产行业收并购项目逐渐增多，这背后也有融资原因。

  陈严表示，通过收并购可以去银行申请并购贷，最大的特点在于可用于支付并购交易价款。

  他向时代周报记者举例：“目前我手上有一个交易对价在20亿元左右的项目，在进行土地和股权抵押之后，我们几乎可以拿到20亿元左右的贷款，自己出资很少，这算是自有资金率使用较低的一种融资方式。”